住宅ローン返済後の登記は放置して大丈夫?

 こんにちは、司法書士の山崎秀です。住宅ローン返済後に抵当権を抹消する登記は抵当権抹消登記といいます。ご存知の方も多いのではないでしょうか?一般の方は主に住宅ローン完済の時に必要になる登記です。完済したらすぐにしてほしいというのが私の意見です。理由を書いていきますね。

銀行は勝手に抵当権抹消登記をしてくれません

 銀行は登記に必要な書類を交付するのみで、登記申請をすることはありません。よくて司法書士を紹介してくれる程度でしょう。完済した方が自主的に行う必要があります。

抵当権抹消登記の必要はあるの?

 そもそも、完済しているのだからわざわざ登記する必要はあるのでしょうか。結論からいうと、必要です。というのも、抵当権抹消登記が終わっていない不動産を購入する人はまずいません。現代の日本では、登記上の負担は抹消してから所有権移転登記を行うことが通例です。あえて、これをしないとなると訳アリ不動産となるわけですね。

 それに、完済しているか、していないかは当事者でないとわかりません。売主が完済していないのに、うそをついて売却しているとどうなるでしょうか?
 借りている方が返済を止めると抵当権により競売にかけられてしまいます。買った方が住んでいたとしても、所有権を失い追い出されてしまうわけです。

すぐにする必要があるの?

 そうか、では売却するときにでも抵当権抹消登記をと考える方もいるかもしれません。でも、司法書士としてはお勧めしません。まず、書類を紛失する可能性があります。特に登記識別情報通知や権利証といった書類は再発行ができません。
 書類の発行元の金融機関がいつまでも存在するとは限りません。名前が変わったり、合併したり様々な事情でなくなっていきます。万一、書類を紛失したりすれば、それはそれは厄介なことになるでしょう。コストと手間をかければ抵当権抹消登記を完遂できる可能性はありますが、すぐに抹消すれば生じなかったコストと手間に悩まされることになります。また、確実に抹消できるかどんどん分からなくなってきます。

休眠担保権という明治時代の抵当権に悩まされることも

 戦前は、個人の間の金銭の貸し借りに抵当権設定することもあったようです。これらの抵当権が抹消されずに登記上存在していることがあります。明らかに消えているだろうと思われるのに残っているわけです。こういったあまりに時間が経過した抵当権は特例の措置で抹消する方法があったりします。それでもすぐに抵当権抹消していれば発生しなかったコストと時間を要します。裁判を起こす必要があるときもあります。次の世代にこんな負担を残したくはありませんよね。

 いろいろと書いてきましたが、抵当権抹消登記は完済後すぐに行うと、最もコストも時間もかかりません。せっかく完済したのですから、抵当権などの負担のない謄本にしてあげてくださいね。