司法書士は不動産の決済では何をしているんでしょうか?

 こんにちわ、司法書士の山崎秀です。不動産を購入する方は形式の差異はあれ、不動産取引の決済を経験しているはずです。思い当たる場面はありますでしょうか?オーソドックスな決済では、売主、買主、不動産売買仲介、銀行員と司法書士がいたと思います。これ以外にも必要に応じていらっしゃる方が増えますね。書類が行き交って何をしているかよくわからないとは、お客様からよく聞きます。司法書士からみた決済とは何か?という簡単な紹介です。新築の戸建てやマンションとかだと大量に購入者がいるためまた独特の流れがあります。以下は家を建てる前の土地や中古マンションを買うときのイメージです。


 決済とは何を決済しているんでしょうか?不動産の売買代金ですね。手付金を契約時に支払っていることが多いので、残りの残代金を決済する日ということですね。固定資産税、都市計画税をあわせて精算することも多いでしょう。
 不動産の売買代金が無事に授受されれば、所有権移転します。万一、同じ物件について売主買主に不利な登記が出されないように、登記は法務局での受付が早い者が勝つので司法書士が登記申請に走るわけですね。他に買主に対して銀行の融資があったり、売主がローンを返済したり、管理会社の書類を書いたり、仲介会社の手数料をはらったり様々な手続きが同時に行われます。このあたりの書類が一気に行き交うので、一般の方からみると状況の把握が難しいんですよね。
 ちなみに所有権移転時期には注意が必要ですので、下記に記載します。


 売買契約書には代金を支払ったときに不動産の所有権は売主から買主に移転する旨記載があることが多いです。実は売買契約は原則では契約時に所有権は移転してしまい、買主がそのまま逃げてしまえば売主が売買代金を回収できないリスクがでてきてしまいます。もちろん訴訟による回収はできる可能性があるでしょうが、わざわざ負うリスクではありません。そのため、代金を支払ったときに不動産の所有権は売主から買主に移転する旨の特約が重要です。ほとんどの契約書には雛形に条項があります。
 さて、上記で売主の売買代金未回収のリスクを述べました。では買主が売買代金を支払ったのに登記に必要な書類を売主が渡さなければどうなるか?単純に登記ができません。登記は受付が早いものが勝つのですから、買主がせっかく手にした所有権を第三者に主張できるか極めて危険な状況に追い込まれるわけです。


 では、売主が登記書類を買主に渡すことと買主が売買代金を支払うこと、これが同時に行われれば売主買主両方のリスクが極めて低くなりますよね?このために決済日に当事者が集まります。そして、司法書士が登記書類に問題がないか確認して、売買代金を支払ってもらってよいか判断しています。そういうわけで、皆さんの権利を守るためにも司法書士がOKするまで融資の実行や売買代金の支払いは待ってくださいね。豆知識でした。私も司法書士をしていなければ、よくわからなかっただろうなーと思うところです。

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代表司法書士はこんなキャラクターです

 2021年6月現在で30歳で、今年31歳になります。高槻高等学校と大阪大学法学部法学科を卒業し、金融機関、司法書士事務所での勤務経験の後に開業しています。
 学生時代は、新書を読むことが好きでした。とてもマニアックで、細かい内容は失念してしまいましたがロシア革命時のスクラップ記事をまとめた新書はとても面白かったです。大学時代は短いながら部活動でアーチェリー、アルバイトで家庭教師、個人指導塾やマクドナルドでの仕事もしていました。最近は遊べていませんが、APEXなどのオンラインゲームも好きです。ご興味のある方はぜひ面談時に話題になさってください。